Odpovědnost členů statutárního orgánu SVJ

SVJ musí mít, stejně jako jakákoli jiná právnická osoba, organizační strukturu (orgány SVJ) – a to alespoň nejvyšší orgán, jímž je shromáždění tvořené všemi vlastníky jednotek hlasujícími dle velikostí svých podílů, a statutární orgán, jímž je výbor či předseda volený shromážděním.

Je to právě výbor či předseda, kdo má v praxi na starosti správu domu a pozemku. Jedná za SVJ navenek a rozhoduje o všech záležitostech, které nejsou zákonem či stanovami svěřeny k rozhodování shromáždění, případně které si shromáždění k rozhodnutí samo nevyhradilo (jedná se např. o otázky změny stanov, volby členů výboru či předsedy, schvalování rozpočtu nebo rozhodování o úhradách služeb a příspěvků).

Při své činnosti je člen výboru / předseda povinen postupovat s tzv. „péčí řádného hospodáře“. Vyžaduje se od něj určitá úroveň znalostí, schopností, pečlivosti a loajality vůči SVJ.

Členové výboru (nebo předseda), ať už voleni z řad členů SVJ či jako externí profesionálové, odpovídají za škodu způsobenou SVJ porušením této péče řádného hospodáře (např. pokud řádně nevymáhají pohledávky SVJ, plýtvají svěřenými prostředky či nezajišťují řádné plnění závazků a jiných povinností SVJ).

Nadto, pokud škodu neuhradí, budou do výše neuhrazené škody ručit svými osobními prostředky věřiteli SVJ, kterému se nedostalo od SVJ dlužného plnění.

‍

Dluhy členů SVJ za správu domu a zálohy na služby

Z členství v SVJ plynou vlastníku jednotky práva i povinnosti, které jsou pak často předmětem sporu, nejčastěji jde o neplnění povinnosti přispívat na správu domu pozemku, či řádně a včas platit zálohy na služby související s užíváním jednotky, které zajišťuje SVJ.

V takovém případě má statutárního orgán SVJ povinnost dlužné příspěvky a zálohy po prodlévajícím vlastníku za SVJ vymáhat, třeba i soudní cestou. O vymáhání peněžitých pohledávek více v sekci Vymáhání peněžitých pohledávek.

‍

Vymáhání pravidel SVJ pro správu domu a pozemku

Další ze zákonných povinností vlastníků jednotek je povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku. Ta si může SVJ upravit ve stanovách a blíže specifikovat v domovním řádu. Tato pravidla se nevztahují jen na vlastníky samotné, ale rovněž na nájemce, návštěvy či jiné osoby, jimž vlastník umožní přístup do domu. Vlastník jednotky odpovídá za zajištění dodržování pravidel správy domu a pozemku i těmi osobami, jimž umožnil do domu přístup. SVJ může také ve stanovách zakotvit přiměřené pokuty za porušování stanovených pravidel. I ty mohou pak být předmětem sporu.

‍

Nařízení prodeje jednotky vlastníka porušujícího pravidla SVJ

V extrémních případech porušování povinností se může SVJ se souhlasem většiny vlastníků jednotek domáhat nařízení prodeje jednotky vlastníka, který i přes písemnou výstrahu ze strany SVJ porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

‍

Spory SVJ a členů SVJ o náhradu škody

Způsobí-li vlastník jednotky škodu na společných částech, je samozřejmě povinen ji nahradit. Škodu představují např. i náklady vynaložené SVJ na nadstandartní úklid či opravy společných částí znečištěných či poškozených v důsledku rekonstrukce, kterou vlastník provádí na své jednotce.

Lze si však představit i opačný scénář, kdy např. probíhá oprava společných prostor, při níž je způsobena škoda některému z vlastníků jednotek. Pak je samozřejmě naopak vlastník oprávněn domáhat se náhrady takové škody po SVJ.

O náhradě škody píšeme také v sekci Náhrada škody.

‍

Sousedské spory členů SVJ

Časté jsou i konflikty mezi vlastníky jednotek navzájem, zejména v případech tzv. „imisí“, kdy jeden vlastník nepřiměřeně místním poměrům obtěžuje či omezuje jiného činností ve své vlastní jednotce (hlukem, zápachem, kouřem apod.) a souseda tak omezuje v běžném užívání jeho jednotky – k sousedským sporům jsme se podíleli na přípravě série článku, která je k přečtení zde.

Napadení usnesení shromáždění SVJ

Jak bylo již řečeno, o nejpodstatnějších otázkách SVJ je rozhodováno na zasedání shromáždění, kde hlasují všichni vlastníci jednotek, přičemž každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech (domu a pozemku).

V případě, že je pro to důležitý důvod (např. je-li rozhodováno o volbě členů statutárního orgánu, rozsáhlé rekonstrukci či jsou-li podstatným způsobem porušena procesní pravidla přijímání usnesení), dává zákon přehlasovaným vlastníkům a vlastníkům, kteří se z vážných důvodů nemohli shromáždění účastnit, možnost do tří měsíců ode dne, kdy se o problematickém rozhodnutí shromáždění SVJ dozvěděli (nebo dozvědět mohli) obrátit se na soud s žádostí o přezkum napadeného rozhodnutí.

Spolu s tím může přehlasovaný vlastník navrhnout, aby soud dočasně zakázal postupovat v souladu s napadeným rozhodnutím.

Byla-li v důsledku úspěšně napadeného rozhodnutí shromáždění způsobena přehlasovanému vlastníku škoda, má vlastník vůči SVJ nárok na její náhradu – k náhradě škody se dozvíte blíže v sekci Náhrada škody.

‍